Conteúdos Exclusivos
Artigos, novidades e informações sobre planejamento patrimonial, inventário e regularização de imóveis.
Seu aluguel por fora pode estar financiando uma dívida com a Receita
O aluguel entra por fora. A dívida pode chegar por inteiro. Imagine o proprietário que recebe parte do aluguel em dinheiro, declara só uma parcela e gasta o restante nas despesas da família. Na cabeça dele, a economia já aconteceu. Na minha análise, ele pode estar acumulando uma obrigação que ainda não foi cobrada. Em janeiro de 2027, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) amplia sua obrigatoriedade para os imóveis urbanos dos demais municípios, além das capitais. O Sinter integra informações cadastrais, territoriais e fiscais dos imóveis. A ligação entre endereço, imóvel e proprietário pode ajudar no cruzamento com outras informações legalmente disponíveis. Isso não significa que um endereço diferente comprove, sozinho, uma locação ou uma sonegação. Significa que receber em dinheiro não garante invisibilidade. O passivo tributário é a conta que ficou para depois: imposto devido, multa e juros. Conforme o valor e o tempo, essa cobrança pode superar a capacidade de pagamento do proprietário. Minha orientação é levantar contratos, comprovantes e declarações, calcular eventuais diferenças e avaliar a regularização. Depois, comparar a locação na pessoa física com uma empresa patrimonial no lucro presumido. A referência básica de 11,33% é do cálculo de 2026, sem adicional de IRPJ e nas premissas descritas no material. Não é teto garantido para 2027: a CBS substitui PIS/Cofins e a transição precisa entrar na simulação. O custo de transferir os imóveis e a tributação dos sócios também importam. Planejar pela PJ pode reduzir a carga. Não apaga omissões anteriores. Encaminhe para quem ainda acha que receber aluguel em dinheiro resolve o problema com a Receita.
R$ 50 mil de cada empresa não encerram a sua conta de imposto
Nenhuma empresa reteve imposto. Você concluiu que estava tudo resolvido? Nas conversas com empresários no meu escritório, tenho percebido três comportamentos: quem acredita que escapou, quem já se reorganizou e quem ainda não calculou o impacto. O primeiro me chama atenção porque confunde a retenção mensal com a tributação mínima anual da alta renda. A regra mensal considera lucros e dividendos acima de R$ 50 mil, da mesma pessoa jurídica para a mesma pessoa física residente no Brasil, no mesmo mês. Ultrapassado esse limite, a retenção de 10% alcança o valor total sujeito à regra. Mas o cálculo anual não olha cada empresa isoladamente. A partir de rendimentos anuais superiores a R$ 600 mil, é preciso examinar o regime de tributação mínima, aplicado na declaração de 2027 sobre 2026, com as exclusões e deduções legais. No exemplo do Reel, R$ 50 mil de duas empresas, durante 12 meses, somam R$ 1,2 milhão. É um exemplo hipotético com dividendos sujeitos à regra atual, fora da transição de lucros antigos. Esse total não é o imposto devido. Minha orientação é simular o conjunto da renda, o imposto já pago e os redutores antes de decidir as distribuições. O complemento pode ser zero; a simulação é que permite saber. Ter holding também exige revisão da estrutura e dos fluxos. O nome da empresa não substitui o planejamento. Encaminhe para quem está decidindo retiradas olhando apenas o limite mensal.
IVA pode chegar a 30%. Quanto vai sobrar do seu aluguel?
O cálculo da CBS divulgado pelo TCU reforça a necessidade de rever o retorno dos aluguéis. Imagine comparar um contrato longo com a locação de curta temporada para o mesmo apartamento. Mais receita bruta não encerra essa escolha. Eu colocaria custos e tributos lado a lado antes de decidir. O TCU calculou a CBS em 11,3% em 28/10/2026. Somada ao IBS estimado em 18,7%, a hipótese combinada chega a 30%. É um cenário, e não um IVA final já em cobrança. Nessa hipótese, para operações sujeitas ao regime regular, as reduções legais resultam em 9% na locação tradicional e 18% na locação residencial de até 90 dias, antes de créditos, ajustes da base e outros tributos. A cada um real que você recebe 9 ou 18 centavos vai para o governo! Como advogado e contador, eu analisaria a atividade pela PJ reunindo a forma de exploração, o aproveitamento dos créditos permitidos e a organização dos imóveis. O Tema 1348 acrescenta uma oportunidade nessa avaliação da integralização de capital, observados os limites da imunidade de ITBI. O próximo contrato merece uma conta atualizada.
Antes de falecer, tire o dinheiro da sua poupança
Pode parecer estranho vindo de um advogado, mas eu explico para as famílias que atendo que existem três motivos. O primeiro: você não sabe o dia exato em que vai falecer, e o dinheiro da poupança entra no inventário, com o ITCMD a ser pago pelos seus filhos para terem acesso a ele. O segundo: a poupança rende pouco, 0,5% ao mês mais a TR. O terceiro: mesmo que os seus filhos tenham a sua senha, quando o óbito é registrado e comunicado ao banco, as contas passam por bloqueio de contas, e o dinheiro só é liberado depois do inventário. Se a ideia é deixar uma quantia para os seus filhos sem o procedimento do inventário, há dois caminhos. O primeiro é transferir aos poucos o dinheiro para uma previdência privada (VGBL ou PGBL): o STF decidiu que não incide ITCMD sobre o repasse aos beneficiários quando o titular falece, e a lei dispensa o inventário para o resgate. O segundo, para quem quer renda passiva de aluguel, é montar uma empresa patrimonial, integralizar o dinheiro nela, comprar imóveis para locação e doar a nua-propriedade das quotas aos filhos, mantendo o usufruto e o controle com você. O ITCMD da doação e da extinção do usufruto segue as regras do seu estado, então cada caso precisa de análise. Quer entender como montar um planejamento? Comenta aqui.
Você negocia desconto no imóvel. Mas pode estar pagando imposto demais.
Você negocia desconto no imóvel. E os impostos? A forma de comprar, vender e alugar também muda o resultado do investimento. Imagine um apartamento escolhido para gerar renda. Você visita, pesquisa o preço da região, negocia com o vendedor e calcula o aluguel. Quando olho para essa decisão, há uma parte da conta que eu não deixaria para depois: a estrutura pela qual a atividade será desenvolvida. Manter tudo no CPF pode significar um custo maior na compra e mais imposto sobre a renda. Na aquisição comum da pessoa física, sem direito a crédito, o tributo fica no custo. Pela empresa, compras que dão direito a crédito de IBS e CBS permitem aproveitar esse valor no pagamento de tributos da atividade. Na locação, a renda no CPF pode alcançar a faixa de até 27,5% de IR. Pela pessoa jurídica, há outra forma de tributação, com espaço para buscar uma carga menor. É aqui que entra a holding imobiliária: uma empresa organizada para desenvolver a atividade com imóveis, seja compra e venda, seja locação. Meu trabalho começa pelo objetivo do investimento e pela conta de quanto sobra na compra, durante a renda e na venda. O planejamento vem antes da próxima escritura. E, para os imóveis que já estão no seu nome, antes de decidir a transferência.
Quero passar minha casa para o meu filho, para ele não ter que gastar com inventário quando eu morrer. O que eu faço?
Uma cliente me perguntou: "Quero passar minha casa para o meu filho para ele não ter que gastar com inventário quando eu morrer. O que eu faço?" A resposta é a doação em vida, mas existe uma ordem certa. Primeiro, confira se o imóvel tem matrícula e se ela está no seu nome. Depois, doe apenas a parte disponível do seu patrimônio, apure e pague o imposto estadual (ITCMD) e faça a escritura pública de doação no cartório de notas. A pergunta seguinte é sempre a mesma: "Depois de doar, eu posso continuar usando a casa?" Pode, com a cláusula de usufruto vitalício. E se meu filho se casar ou se divorciar? Existem cláusulas protetivas, como a incomunicabilidade, a impenhorabilidade, a inalienabilidade e a reversão, que devem ser avaliadas quando beneficiarem a família. O último passo é o que mais se esquece: registrar a escritura na matrícula do imóvel. Sem o registro, o filho ainda não é o proprietário. Cada caso tem as suas particularidades, então converse com um profissional antes de assinar. Qual é a sua dúvida sobre doação de imóvel? Comenta aqui. E compartilha com quem está pensando em passar a casa para os filhos.
Você está esperando a eleição? As oportunidades, não.
Em 2026, duas questões mostram por quê: o ITBI na integralização de imóveis ao capital de empresas e o redutor de ajuste previsto na Reforma Tributária.
A Ilusão da Riqueza Desestruturada: Por Que Acumular Bens Não Garante o Futuro da Sua Família
Semana passada, recebi no escritório um cliente com três imóveis de alto padrão, uma empresa lucrativa e uma carteira de investimentos robusta. No papel, um patrimônio invejável. Na prática? Uma bomba relógio jurídica. Todos os imóveis estavam registrados na pessoa física, a empresa não possuía um acordo societário alinhado aos objetivos da família e os investimentos não tinham qualquer estratégia sucessória. Se algo acontecesse a ele hoje, o inventário judicial e o ITCMD corroeriam até 30% de tudo o que ele levou uma vida inteira para construir. O erro dele não era a falta de conquistas, mas a falta de organização. Comprar imóveis, abrir empresas e aplicar dinheiro sem uma estrutura jurídica adequada não é ter uma estratégia patrimonial — é apenas acumular bens no CPF. Um planejamento patrimonial eficiente exige três pilares inegociáveis: 1️⃣ Estrutura: Proteção jurídica adequada para tirar o risco dos bens da pessoa física e otimizar a carga tributária. 2️⃣ Propósito: Alocação funcional de cada ativo (geração de renda, blindagem operacional ou preservação). 3️⃣ Continuidade: Regras de governança familiar e doação de cotas com reserva de usufruto, garantindo sucessão sem inventário e sem briga entre herdeiros. Acumular bens é sobre o presente. Construir patrimônio é sobre perpetuidade. Se você possui ativos expressivos e nunca realizou um diagnóstico da sua estrutura, está na hora de olhar para isso antes que o Estado faça isso por você. 👉 Quer entender como proteger o legado da sua família e economizar impostos de forma legal?