Você acompanhou o debate dos candidatos à Presidência? Concordou com um, discordou do outro, terminou com mais dúvidas?
A eleição ocupa as conversas e influencia expectativas sobre a economia. Mas algumas decisões sobre o seu patrimônio precisam ser avaliadas com as regras que existem hoje.
É nesse ponto que eu quero chamar sua atenção: esperar o cenário político ficar mais claro pode parecer prudente, mas esse tempo também precisa entrar na conta do planejamento.
Em 2026, duas questões mostram por quê: o ITBI na integralização de imóveis ao capital de empresas e o redutor de ajuste previsto na Reforma Tributária.
Primeira janela: o imposto que você já pagou
Quem transferiu um imóvel para uma empresa para integralizar capital e recolheu ITBI pode ter uma restituição a avaliar.
O Tema 1348 do Supremo Tribunal Federal discute o alcance da imunidade desse imposto quando a empresa exerce atividade preponderantemente imobiliária, como compra, venda ou locação de imóveis.
Para quem já pagou, a pergunta é concreta: aquela cobrança pode ser discutida?
A resposta exige examinar a operação, o motivo da exigência municipal, a documentação, os prazos e o conteúdo da decisão do STF.
Também existe a possibilidade de modulação dos efeitos. Em termos simples, o Tribunal pode estabelecer limites para a aplicação do entendimento a determinadas situações.
Por isso, quando a medida judicial for cabível, considero importante avaliar o ajuizamento o quanto antes. Antecipar a ação, porém, não garante tratamento específico em eventual modulação.
Segunda janela: o imposto de uma venda futura
Agora imagine que você pretende vender um imóvel daqui a alguns anos. Como a venda ainda está distante, decide deixar a análise tributária para depois.
Eu questiono essa ordem.
A Reforma Tributária prevê um redutor de ajuste que pode diminuir a base de cálculo de determinadas alienações sujeitas ao regime regular do IBS e da CBS. E a legislação contém regras relacionadas aos imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026.
Isso significa que uma informação relevante para a tributação futura pode estar ligada à situação do imóvel antes de a venda acontecer.
Veja um exemplo hipotético: um imóvel vendido por R$ 1 milhão.
Se o redutor aplicável fosse de R$ 700 mil, a base ilustrativa seria de R$ 300 mil. Se fosse de R$ 300 mil, a base seria de R$ 700 mil.
O preço de venda seria o mesmo. A base sobre a qual os tributos seriam calculados, diferente.
Esse exemplo não determina o redutor de um imóvel concreto nem representa economia garantida. Ele mostra por que o assunto merece entrar na análise antes da negociação.
Uma data importante não torna qualquer holding vantajosa
Minha posição é começar pela aplicabilidade das regras e comparar as alternativas.
Quanto custa realizar a operação? Quais tributos e despesas ela envolve? Como a estrutura interfere na administração dos imóveis e na sucessão? Ela atende aos objetivos do proprietário?
Uma vantagem aparente, quando se olha apenas um imposto, pode perder força quando todos os custos e efeitos são considerados.
Além disso, uma reorganização precisa ser executada. Documentos, atos societários e registros exigem um cronograma compatível com a estratégia. Descobrir uma alternativa no fim do ano não significa conseguir implementá-la a tempo.
O que você pode decidir agora?
A conclusão dessa análise pode ser reorganizar o patrimônio, preservar a estrutura atual ou avaliar uma medida para recuperar um tributo pago.
O que eu defendo é chegar a essa conclusão enquanto ainda existe possibilidade de escolha.
Você pode acompanhar a eleição, discutir propostas e aguardar o resultado. Ao mesmo tempo, pode verificar o que as regras atuais já significam para os seus imóveis.
As decisões sobre o patrimônio têm seu próprio calendário.
Preparei o guia “2026: o ano das duas janelas tributárias”, com explicações e um exemplo numérico para ajudar você a compreender essas questões.
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