A nova projeção da CBS reforça a importância de organizar a atividade imobiliária e rever o retorno do investimento.
Imagine um investidor comparando duas formas de explorar o mesmo apartamento: contrato de longa duração ou locação por temporada. Ele pesquisa a ocupação, estima a receita e projeta o retorno. Ao analisar essa escolha, eu começaria atualizando uma parte decisiva da conta: os tributos.
Em 28 de outubro de 2026, o TCU calculou a alíquota de referência da CBS em 11,3%. A estimativa anteriormente citada era de 9,21%. A diferença é de aproximadamente 2,1 pontos percentuais. Se somarmos o novo cálculo aos 18,7% projetados para o IBS, chegamos a um cenário combinado de 30%.
Essa soma é uma hipótese de planejamento. A CBS calculada se refere a 2027 e depende da fixação pelo Senado; a projeção de IBS não transforma a combinação em alíquota definitiva para todos os períodos. Ainda assim, o dado reforça a necessidade de testar o investimento com premissas mais exigentes.
Para quem recebe aluguéis, existe outra distinção essencial: o tratamento da locação tradicional não é o mesmo da locação residencial de até 90 dias, que segue as regras de hotelaria nas operações abrangidas pela lei.
Num cenário ilustrativo de IVA padrão de 30%, as reduções legais levariam a uma alíquota de 9% na locação tradicional e de 18% na locação residencial de curta duração. Esses percentuais se referem às operações sujeitas ao regime regular, antes de créditos, ajustes da base e outros tributos. Não representam a carga total do investidor nem uma cobrança imediata.
Para visualizar, considere uma base tributável já ajustada de R$ 10 mil. Nessa hipótese, o IBS e a CBS seriam R$ 900 no modelo tradicional e R$ 1.800 no modelo de curta duração, antes dos créditos. Esse exemplo não decide sozinho qual exploração é melhor. Ele mostra por que eu colocaria receita, despesas e tributação na mesma simulação.
A estrutura pela qual a atividade é desenvolvida também entra nessa análise. Organizar os imóveis por uma PJ permite planejar a exploração, examinar os créditos permitidos e definir regras para a operação. A comparação deve alcançar os custos de manutenção da empresa e uma eventual venda do imóvel, além da renda dos aluguéis.
O Tema 1348 do STF reforça esse momento de avaliação. O julgamento reconheceu a imunidade de ITBI na integralização de capital também para empresas com atividade imobiliária, limitada ao capital integralizado, observado o Tema 796 e ressalvadas simulação e fraude. Isso acrescenta uma perspectiva relevante para quem estuda levar os imóveis à empresa.
Como advogado e contador, eu reuniria essas decisões antes do próximo contrato: modelo de locação, estrutura jurídica, tributos, créditos e resultado líquido. O aluguel que entra precisa ser acompanhado da conta do dinheiro que fica.
Dr. Gabriel Márcio Barros
Advogado e contador especializado em Planejamento Patrimonial e Sucessório da Família e Estratégias Tributárias para Alta Renda.
Com mais de 20 anos de experiência, ajudo empresários e famílias a proteger o patrimônio, reduzir impostos de forma inteligente e estruturar holdings que preservam o legado por gerações.
Transformo temas complexos — como tributação da alta renda, organização societária e sucessão empresarial — em soluções práticas, seguras e estratégicas, sempre com clareza, acolhimento e total transparência.
Minha missão é garantir que aquilo que você construiu com esforço se mantenha protegido, organizado e crescendo — sem conflito!