A ampliação do cadastro imobiliário em 2027 reforça uma decisão que o proprietário já precisa tomar: revisar o passado e planejar como receber os próximos aluguéis.
Imagine um proprietário que recebe parte do aluguel em dinheiro, declara apenas uma parcela e usa o restante nas despesas da família. Ele olha para o valor que deixou de recolher e chama isso de economia. Eu olharia para a obrigação que pode estar se acumulando sem aparecer no extrato bancário.
Receber em dinheiro é permitido. O problema é omitir um rendimento que deveria ser informado e deixar de pagar o tributo devido. A ausência de movimentação bancária não elimina essa obrigação.
Esse cuidado ganha um marco concreto em janeiro de 2027. A obrigatoriedade do Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como CPF do imóvel, alcança os imóveis urbanos dos demais municípios, além das capitais, que já integram a etapa anterior. O Sinter é o sistema que integra dados cadastrais, geoespaciais e fiscais dos imóveis.
A conexão entre endereço, identificação do bem e proprietário pode contribuir para cruzamentos com outras informações legalmente disponíveis. Isso não autoriza concluir que qualquer divergência de endereço prova uma locação. Tampouco significa que uma inteligência artificial começará, numa data única, a descobrir todos os aluguéis omitidos. O ponto prático é que apostar na falta de informação é uma decisão frágil.
A consequência pode aparecer de uma vez. Os aluguéis foram gastos durante anos, mas a cobrança reúne imposto devido, multa e juros. Um exemplo hipotético ajuda a visualizar: se uma fiscalização apurar R$ 100 mil de imposto omitido e aplicar a multa de ofício ordinária de 75%, serão R$ 75 mil de multa, além dos juros. A conta ultrapassa R$ 175 mil. Não se trata de multa de 75% sobre o aluguel nem de uma penalidade idêntica em toda regularização.
Uma dívida assim pode superar a capacidade de pagamento do proprietário. Por isso, prefiro falar em um passivo capaz de comprometer o patrimônio, sem afirmar que toda omissão se torna impagável.
Minha orientação começa pelos documentos: contratos, comprovantes de recebimento, declarações e recolhimentos. É preciso identificar o que foi recebido, o que foi informado e se existem diferenças a regularizar. Abrir uma empresa hoje não transfere nem apaga o imposto que a pessoa física deixou de pagar no passado.
Para os próximos recebimentos, uma empresa patrimonial no lucro presumido pode reduzir a carga tributária da locação. No cálculo básico de 2026, a soma de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins corresponde a 11,33% da receita, antes do adicional de IRPJ, considerando as premissas usuais dessa atividade e receita abaixo dos limites de majoração da presunção. Essa referência não pode ser estendida automaticamente até 2029: a substituição de PIS/Cofins pela CBS começa em 2027.
A comparação precisa incluir a reforma, o custo de colocar os imóveis na empresa, a contabilidade, os contratos e a tributação dos sócios. Locações por temporada também exigem atenção ao enquadramento específico. O resultado relevante é quanto sobra legalmente para a família.
Quem tem imóveis alugados não precisa esperar uma fiscalização para fazer essa conta. Organize os documentos e examine a regularização e o planejamento antes de escolher a estrutura.
Dr. Gabriel Márcio Barros
Advogado e contador especializado em Planejamento Patrimonial e Sucessório da Família e Estratégias Tributárias para Alta Renda.
Com mais de 20 anos de experiência, ajudo empresários e famílias a proteger o patrimônio, reduzir impostos de forma inteligente e estruturar holdings que preservam o legado por gerações.
Transformo temas complexos — como tributação da alta renda, organização societária e sucessão empresarial — em soluções práticas, seguras e estratégicas