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Artigos, novidades e informações sobre planejamento patrimonial, inventário e regularização de imóveis.
Seu aluguel por fora pode estar financiando uma dívida com a Receita
O aluguel entra por fora. A dívida pode chegar por inteiro. Imagine o proprietário que recebe parte do aluguel em dinheiro, declara só uma parcela e gasta o restante nas despesas da família. Na cabeça dele, a economia já aconteceu. Na minha análise, ele pode estar acumulando uma obrigação que ainda não foi cobrada. Em janeiro de 2027, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) amplia sua obrigatoriedade para os imóveis urbanos dos demais municípios, além das capitais. O Sinter integra informações cadastrais, territoriais e fiscais dos imóveis. A ligação entre endereço, imóvel e proprietário pode ajudar no cruzamento com outras informações legalmente disponíveis. Isso não significa que um endereço diferente comprove, sozinho, uma locação ou uma sonegação. Significa que receber em dinheiro não garante invisibilidade. O passivo tributário é a conta que ficou para depois: imposto devido, multa e juros. Conforme o valor e o tempo, essa cobrança pode superar a capacidade de pagamento do proprietário. Minha orientação é levantar contratos, comprovantes e declarações, calcular eventuais diferenças e avaliar a regularização. Depois, comparar a locação na pessoa física com uma empresa patrimonial no lucro presumido. A referência básica de 11,33% é do cálculo de 2026, sem adicional de IRPJ e nas premissas descritas no material. Não é teto garantido para 2027: a CBS substitui PIS/Cofins e a transição precisa entrar na simulação. O custo de transferir os imóveis e a tributação dos sócios também importam. Planejar pela PJ pode reduzir a carga. Não apaga omissões anteriores. Encaminhe para quem ainda acha que receber aluguel em dinheiro resolve o problema com a Receita.
R$ 50 mil de cada empresa não encerram a sua conta de imposto
Nenhuma empresa reteve imposto. Você concluiu que estava tudo resolvido? Nas conversas com empresários no meu escritório, tenho percebido três comportamentos: quem acredita que escapou, quem já se reorganizou e quem ainda não calculou o impacto. O primeiro me chama atenção porque confunde a retenção mensal com a tributação mínima anual da alta renda. A regra mensal considera lucros e dividendos acima de R$ 50 mil, da mesma pessoa jurídica para a mesma pessoa física residente no Brasil, no mesmo mês. Ultrapassado esse limite, a retenção de 10% alcança o valor total sujeito à regra. Mas o cálculo anual não olha cada empresa isoladamente. A partir de rendimentos anuais superiores a R$ 600 mil, é preciso examinar o regime de tributação mínima, aplicado na declaração de 2027 sobre 2026, com as exclusões e deduções legais. No exemplo do Reel, R$ 50 mil de duas empresas, durante 12 meses, somam R$ 1,2 milhão. É um exemplo hipotético com dividendos sujeitos à regra atual, fora da transição de lucros antigos. Esse total não é o imposto devido. Minha orientação é simular o conjunto da renda, o imposto já pago e os redutores antes de decidir as distribuições. O complemento pode ser zero; a simulação é que permite saber. Ter holding também exige revisão da estrutura e dos fluxos. O nome da empresa não substitui o planejamento. Encaminhe para quem está decidindo retiradas olhando apenas o limite mensal.
Se ele for realmente o filho do meu irmão falecido, ele não tem que dividir a casa com a minha mãe, que tem 95 anos, nem com os irmãos?
Uma dúvida muito comum: "Se ele for realmente o filho do meu irmão falecido, ele precisa dividir a casa com a minha mãe, que tem 95 anos, e com os irmãos?" A resposta, pelo Código Civil, é não. A ordem de vocação hereditária funciona por classes: primeiro vêm os descendentes (filhos, netos), depois os ascendentes (pais, avós), depois o cônjuge ou companheiro e, por último, os colaterais (irmãos, tios, sobrinhos). Quem está numa classe anterior exclui as seguintes. Sendo o único herdeiro entre os descendentes, o filho recebe toda a herança, e a mãe e os irmãos do falecido ficam de fora. O que pode mudar essa conta: se a paternidade ainda não está comprovada, pode ser preciso uma ação de investigação de paternidade; se o falecido tinha cônjuge ou companheiro, essa pessoa concorre com o filho; e, se a casa era de mais de uma pessoa, o herdeiro recebe só a parte que era do falecido. Dividir com a avó seria uma decisão voluntária do neto, não uma obrigação do inventário. Cada caso tem particularidades, então confirme com o profissional antes de decidir. Você sabia disso? Comenta aqui e compartilha com quem tem essa dúvida.
Seu irmão ficou com os imóveis. Você ficou com a explicação de que ‘não tinha herança’?
“Não sobrou quase nada.” Mas o que aconteceu antes? No inventário que analisei esta semana, o valor declarado indicava cerca de R$ 12 mil para cada herdeiro. Havia um apartamento, dois boxes e alguns veículos. Ao examinar o histórico, encontrei apartamentos transferidos a um único filho, cotas de empresa cedidas em três etapas e milhões recebidos pouco antes da morte que não estavam nas declarações. O que me chamou a atenção foi a distância entre a conta declarada e a trajetória do patrimônio. Você pode estar olhando apenas a última página de uma história muito maior. Se seu irmão recebeu imóveis ou participação na empresa em vida, precisamos entender se houve doação, venda ou outro negócio. Se disserem que seu pai não tinha bens porque tudo estava no nome do cônjuge, o regime de bens e a origem das aquisições precisam ser conferidos. Se houve entrada de dinheiro, precisamos seguir seu destino. Essas respostas podem mudar a conta da herança. Não é automático: cada operação precisa ser analisada, inclusive quanto a documentos e prazos. Minha orientação é começar pelo checklist do slide 8: matrículas e escrituras, histórico da empresa, documentos do casamento e registros financeiros obtidos legalmente. Antes de concordar com a divisão, procure uma análise desse conjunto. Uma movimentação não explicada é um ponto a esclarecer; não é, sozinha, prova de sonegação. Encaminhe para quem recebeu a explicação de que “não havia herança”, embora a história do patrimônio pareça outra.
Renunciou à herança para fugir das dívidas. Agora depende dos irmãos
“A gente devolve sua parte depois.” E quando a família briga? Ao analisar o relato desta edição, o ponto que chama minha atenção é o contraste entre uma renúncia que deveria ser definitiva e uma promessa de devolução feita entre irmãos. A irmã queria fugir das dívidas. Renunciou à herança do pai, contando que receberia sua parte mais adiante. Depois da briga, surgiu a dúvida: quem prometeu devolver pode simplesmente ficar com os bens? Eu não daria essa resposta sem examinar a operação. A renúncia válida é irrevogável, mas isso não elimina os problemas do arranjo nem permite ignorar os credores. Se a renúncia os prejudicar, eles podem pedir autorização judicial para aceitar a herança em nome da devedora e alcançar o necessário ao pagamento. Havendo simulação, o negócio também pode ser questionado. Para quem enfrenta situação semelhante, minha orientação começa por três grupos de registros: Escritura ou termo judicial de renúncia e documentos do inventário. Mensagens e documentos sobre a promessa de devolução. Documentos das dívidas, cobranças e processos existentes. Antes de transferir ou reter valores, procure orientação com esses registros em mãos. O que parece uma solução familiar pode criar duas disputas: uma com os irmãos e outra com os credores. Salve o slide 7 e encaminhe o carrossel para quem está discutindo uma renúncia à herança.
Minha irmã ganhou as joias da minha mãe. Ela não tem que dividir?
Foi essa afirmação da irmã que trouxe a dúvida à consulta: as joias recebidas da mãe ficavam mesmo fora da divisão da herança? Expliquei que o presente pode ter consequências na partilha. Em regra, doação de mãe para filho é adiantamento de herança. O valor recebido em vida pode entrar na conta para equilibrar a parte da herança protegida por lei. Isso pode significar receber menos dos bens restantes. No slide 5, usei números apenas para ilustrar essa conta: o exemplo não retrata os valores do atendimento. Também é preciso verificar os documentos, eventual dispensa válida e as exceções legais. Minha orientação ao cliente foi organizar mensagens, fotos das peças, documentos e nomes de pessoas que acompanharam os fatos. E preservar os arquivos originais. A foto ajuda a identificar uma joia. Sozinha, não prova uma doação. Antes de cobrar a irmã, precisamos esclarecer o que aconteceu, inclusive se ela recebeu as peças como presente ou apenas as guardava. Salve o checklist do slide 7 e encaminhe para quem está vivendo uma situação parecida.
IVA pode chegar a 30%. Quanto vai sobrar do seu aluguel?
O cálculo da CBS divulgado pelo TCU reforça a necessidade de rever o retorno dos aluguéis. Imagine comparar um contrato longo com a locação de curta temporada para o mesmo apartamento. Mais receita bruta não encerra essa escolha. Eu colocaria custos e tributos lado a lado antes de decidir. O TCU calculou a CBS em 11,3% em 28/10/2026. Somada ao IBS estimado em 18,7%, a hipótese combinada chega a 30%. É um cenário, e não um IVA final já em cobrança. Nessa hipótese, para operações sujeitas ao regime regular, as reduções legais resultam em 9% na locação tradicional e 18% na locação residencial de até 90 dias, antes de créditos, ajustes da base e outros tributos. A cada um real que você recebe 9 ou 18 centavos vai para o governo! Como advogado e contador, eu analisaria a atividade pela PJ reunindo a forma de exploração, o aproveitamento dos créditos permitidos e a organização dos imóveis. O Tema 1348 acrescenta uma oportunidade nessa avaliação da integralização de capital, observados os limites da imunidade de ITBI. O próximo contrato merece uma conta atualizada.
Antes de falecer, tire o dinheiro da sua poupança
Pode parecer estranho vindo de um advogado, mas eu explico para as famílias que atendo que existem três motivos. O primeiro: você não sabe o dia exato em que vai falecer, e o dinheiro da poupança entra no inventário, com o ITCMD a ser pago pelos seus filhos para terem acesso a ele. O segundo: a poupança rende pouco, 0,5% ao mês mais a TR. O terceiro: mesmo que os seus filhos tenham a sua senha, quando o óbito é registrado e comunicado ao banco, as contas passam por bloqueio de contas, e o dinheiro só é liberado depois do inventário. Se a ideia é deixar uma quantia para os seus filhos sem o procedimento do inventário, há dois caminhos. O primeiro é transferir aos poucos o dinheiro para uma previdência privada (VGBL ou PGBL): o STF decidiu que não incide ITCMD sobre o repasse aos beneficiários quando o titular falece, e a lei dispensa o inventário para o resgate. O segundo, para quem quer renda passiva de aluguel, é montar uma empresa patrimonial, integralizar o dinheiro nela, comprar imóveis para locação e doar a nua-propriedade das quotas aos filhos, mantendo o usufruto e o controle com você. O ITCMD da doação e da extinção do usufruto segue as regras do seu estado, então cada caso precisa de análise. Quer entender como montar um planejamento? Comenta aqui.